瑕疵担保責任から契約不適合責任に民法改正！違いと不動産売却のポイント | さいたま市北区の不動産売却「株式会社ハウスマスター」- お知らせ情報

2020年4月に不動産取引において、売主の責任ついて定めた法律が改正されました。
責任を負う範囲はどこまでになったのか、売却する際には何に気を付ければ良いのか心配になる方もいるでしょう。
この記事では契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いや、不動産売却時のポイントについて解説します。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正

民法改正によって2020年4月から、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変更されました。
この変更で影響を受けるのは、不動産の売主です。
買主の請求できる権利が拡大され、売主は以前よりも多くの責任を負うようになりました。
不動産取引での瑕疵とは、購入時には気付かず住み始めてから判明した欠陥や不具合のことで、隠れた瑕疵ともいわれます。
瑕疵担保責任の概要は、購入の際に買主が知っていた欠陥や不具合について、売主が責任を負う必要はないというものです。
買主が知らない隠れた瑕疵については責任を負わなくてはなりません。
一方、契約不適合責任の概要は、契約書の内容と合わない場合に、買主が売主に対して責任を追及できるというものです。
欠陥や不具合について知っていたかではなく、契約書に記載があるかが重要になります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

両者の違いとして、法的性質が法定責任から契約責任に変更された点が挙げられます。
改正前は物件を引き渡すのが売主の責任で、物件の瑕疵については問わないとされていました。
買主を守るために法定責任を定めたのが瑕疵担保責任であり、責任を負う対象は隠れた瑕疵です。
契約不適合責任は契約に基づいており、責任を負う対象は契約に適合していない部分になります。
買主が請求できる権利は、改正前では損害賠償請求と契約解除でしたが、改正後には請求できる権利が追加されています。
契約通りの物件を求める追完請求では、契約書にない欠陥などがあった場合に修繕を求めることが可能です。
追完請求をしても満足な結果が得られない場合は、代金減額請求ができます。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ！不動産売却時のポイント

不利益が生じないように、既知の欠陥も契約書に記載する必要があります。
買主が納得していても、契約書に記載がないと責任追及される可能性があるので、あらかじめ記載しておきましょう。
設備については詳細な付帯設備表を作成し申し合わせをしておけば、過剰な責任追及を防ぐ対策になります。
免責特約を設けるのも重要なポイントです。
契約不適合責任では時効が10年と定められており、売主にとっては厳しい条件といえます。
瑕疵担保責任では責任期間を3か月とするのが一般的でした。
契約不適合責任においても、3か月程度を免責期間とする特約を設けると良いでしょう。

まとめ

民法改正で、売主側の責任を負う範囲が拡大されました。
改正後は隠れた瑕疵ではなく、契約書の記載内容で責任の有無が判断されます。
想定外の請求をされないように、不動産売却の際には既知の欠陥や不具合も記載し、免責特約を設けた契約書の作成をおすすめします。
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