築20年の一戸建てを売却する方法とは？成功のコツと注意点を解説 | さいたま市北区の不動産売却「株式会社ハウスマスター」- お知らせ情報

「一戸建ての不動産は、マンションよりも売却が難しい。」
そんな話を聞いたことはありませんか？
とくに築20年以上の一戸建ては、なかなか思うように売却が進まないケースも多いようです。
そこで今回は、築20年以上の一戸建ての売却を検討している方に向けて、築年数が売却価格にあたえる影響や売却を成功させるポイント、そして売却の際の注意点についてもご紹介します。
さいたま市北区を中心としたエリアで売却をご検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

一戸建ての売却において「築20年」が価格にあたえる影響とは

日本では新築の一戸建てが好まれる傾向にあり、中古の一戸建てに対する評価が低くなりがちです。
とくに築20年以上経過している一戸建ては売れにくいとされています。
まずは、その主な理由についてご紹介します。

売却が難しくなる理由1:法定耐用年数の影響

なぜ「築20年」がひとつのボーダーになるのかというと、「法定耐用年数」という基準がもうけられているからです。
法定耐用年数とは、税務上で規定された「使用可能と見込まれる期間」のことで、減価償却が可能な期間のことをいいます。
住宅の法定耐用年数は建物の構造によってそれぞれ決められており、「木骨モルタル造」が20年、「木造」が22年、「骨格材の厚さが3ミリ以下の金属造」が19年です。
この法定耐用年数があるために、築20年以上の一戸建ては残りの寿命が短いととらえる方が多く、売却が難しくなると考えられます。

売却が難しくなる理由2:経年による建物の劣化

法定耐用年数=建物の寿命というわけではありませんが、築20年以上の建物であれば経年による劣化は無視できません。
居住するうえで構造的な問題はないとしても、築浅の物件に比べると耐久性や見栄えで劣ってしまうのは事実です。
また、購入後に修繕の必要がある場合、その費用が高額になるのではないかと敬遠されてしまうケースもあります。

売却が難しくなる理由3:住宅ローンの条件が厳しくなる

一戸建てを購入する場合、多くの方が住宅ローンを利用することになります。
住宅ローンでは35年ローンを希望する方が多いですが、築20年以上の一戸建ての場合は新築に比べると耐久性が下がっているため、25年ローンまでしか組めない可能性があると理解しておきましょう。
借入期間が短くなると、それだけ月々の返済額が多くなってしまいます。
また、木造一戸建ての場合は、築20年を経過すると住宅ローン控除が適用されません。
このことも、売却が難しくなる大きな理由のひとつだといえるでしょう。

築20年以上でも大丈夫？一戸建ての売却を成功させるには

一戸建ての購入を検討している方は、「築年数」を重視して物件を選ぶ傾向にあります。
しかし、築20年以上の一戸建てであっても、ポイントをおさえることで納得のいく売却を成功させることは可能です。
ここでは、売却を成功させるポイントについてご紹介します。

売却を成功させるポイント1:状態のよさをアピールする

同じ「築20年の一戸建て」でも、住んでいた人の暮らしぶりによって建物の状態はまったく異なってきます。
実際、法定耐用年数は減価償却という税務上の処理のために定められた数字であり、法定耐用年数を経過していても問題なく住める一戸建ては多く存在しているのです。
一般社団法人住宅生産団体連合会が2018年度におこなった調査では、「建て替えにおける従前住宅の築年数」は「平均39.4年」という結果が出ています。
丁寧にメンテナンスをして大切に住んできた家なのであれば、築年数の印象をくつがえすような、実際の物件の状態をきちんと伝えるようにしましょう。
とくに、構造体や水回りの劣化が少ない一戸建ては、よい印象へとつながる傾向にあります。
過去にリフォームやリノベーションを実施している場合は、その成果もしっかりアピールしましょう。

売却を成功させるポイント2:築年数に影響されない魅力を伝える

築年数に左右されないアピールポイントがある場合は、その魅力も伝えるようにしましょう。
たとえば、日当たりのよさや風通しのよさ、美しい景観が臨めることなどです。
また、使いやすい間取りや、ルーフバルコニーといった付帯価値がある場合もスムーズな売却につがなることがあります。
さらに、治安がよいエリアや人気のエリアであること、そして周辺にスーパーマーケットや病院といった施設が揃っていることなど、立地上の魅力も大きなアピールポイントです。
築年数の古さを上回る魅力を伝えることが、売却成功へのカギとなります。

売却を成功させるポイント3:買取も検討する

不動産売却におけるもっともポピュラーな方法は「仲介」ですが、なかなか売却が決まらない場合は「買取」という選択肢もあります。
不動産会社が、売主から直接不動産を買い取るという方法です。
買取では仲介よりも売却価格が2割から3割ほど下がってしまうというデメリットがありますが、仲介手数料がかからず、購入希望者を探す必要がないためスムーズな売却が見込めます。
そのため、「来月の転勤までに売却を決めたい」というような期限のある方や、「まとまったお金が必要なので早急に現金化したい」という方にはおすすめの方法です。

築20年以上の一戸建てを売却する際に覚えておきたい注意点

築20年以上の一戸建てを売却する際には、いくつかの注意点があります。

売却する際の注意点1:リフォームは慎重に検討する

築年数の古い中古不動産では売却前にリフォームを検討する方がいますが、不要なケースも多くあります。
たとえば売却前に100万円のリフォームを実施したとしても、そのリフォーム代をそのまま売却価格に上乗せできる可能性は低いからです。
最近では、中古の一戸建てを購入してから自分好みにリノベーションやリフォームをしたいと考えている方も多くいます。
事前のリフォームに100万円を費やすのであれば、売却価格を100万円低く設定するほうがスムーズな売却につながりやすいかもしれません。
ただし、築年数から受ける印象以上に劣化が進んでいる場合や、購買意欲を損ねるような汚れや傷がある場合は、必要に応じてリフォームを実施しましょう。

売却する際の注意点2:オーバーローンなら対策が必要

築年数に関わらず、不動産を売却する際には住宅ローンを完済している必要があります。
住宅ローンが残っている不動産には、「抵当権」が設定されているからです。
抵当権とは、住宅ローンの返済が困難になった場合、融資をおこなった金融機関が不動産を差し押さえて残金を回収するための権利のことをいいます。
不動産を売却したお金でローンを完済できるのであれば問題ありませんが、ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は注意が必要です。
貯金などの自己資金から不足分を補ったり、住み替えローンを利用したりといった対策が必要になります。

売却する際の注意点3:保険の解約を忘れずに

一戸建てを購入する際には、ほとんどの方が「火災保険」や「地震保険」に加入しているはずです。
しかし、これらの保険は、その一戸建てを売却したからといって勝手に解約されるわけではありません。
自主的に解約手続きを申請しなければ、売却後も保険金を払い続けることになってしまいます。
数十年分の保険料を前払いしている場合は、解約することで未経過分の保険料が返金されることもあるので、一戸建ての売却が決まったら忘れずに解約手続きを進めましょう。

売却する際の注意点4:住み替え先は老後の生活を考慮しよう

売却と同時に住み替え先を購入するのであれば、将来的な不安の少ない物件を選びましょう。
老後の生活を考えて暮らしやすい間取りを検討したり、近くに病院やスーパーマーケットなどがあると安心です。
また、相続する相手がいる場合は、相続人の負担にならないよう、価値の下がりにくい不動産を選ぶことも大切です。

まとめ

築20年以上が経過した一戸建ては、築浅の物件に比べると売却がスムーズにいかないこともあります。
しかし、売却成功のコツや注意点などのポイントをおさえることで、満足のいく結果につなげることは可能です。
北区を中心としたさいたま市内で一戸建ての売却を検討されている方は、ぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。