共有名義の不動産を売却する方法と知っておくべき注意点について解説！ | さいたま市北区の不動産売却「株式会社ハウスマスター」- お知らせ情報

共有名義の不動産をお持ちの方のなかには、「売却して現金化したい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、共有名義の不動産を売却する場合、単独名義の不動産のように、独断で手続きすることはできません。
そこで今回は、共有名義とはどういうことなのか、また共有名義の不動産を売却する方法や、知っておくべき注意点について解説します。
北区を中心にさいたま市で、共有名義の不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の共有名義とは？売却にどう影響する？

まずは、そもそも共有名義とはどういう意味なのか、基本的なところからご説明していきましょう。

不動産の共有名義とは？

不動産の共有名義とは、土地や建物などの所有権を、複数人で共有している状態のことです。
不動産が共有名義になっている場合、次のようなケースが考えられます。

• マイホームを購入する際に夫婦の収入を合算して住宅ローンを組んだ
• マイホームを購入する際に親子で住宅ローンを組んだ
• 複数人で不動産を共有して相続した

このような場合、複数人いる名義人のことを「共有者」、その共有者がそれぞれ持つ所有権のことを「共有持分」といいます。
所有権の割合は「持分割合」と呼ばれ、不動産を購入するために出資した金額、相続の場合は相続割合に応じて決まります。
また、それぞれの共有持分における名義人を「共有持分権者」といいますが、不動産を自由に扱えるわけではありません。
「できること」の条件と範囲が、次のように定められています。

共有持分権者ができることとは？

単独でできる

• 保存：不動産の現状を維持するための修繕や管理をおこなうこと
• 使用：不動産で居住すること

共有持分権者の過半数の同意があればできる

• 利用：短期的に賃貸物件として貸すことや、賃貸借契約を解除すること
• 改良：リフォームやリノベーションをおこなうこと

共有持分権者全員の同意がないとできない
処分：売却、抵当権の設定、解体などをおこなうこと
不動産の売却は、上記のうちの「処分」に区分されます。
つまり、共有名義の不動産を売却するためには、共有持分権者全員の同意が必要であることを理解しておきましょう。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法は、次の5つが考えられます。

• 共有持分権者全員の同意を得て、不動産をすべて売却する
• 自分の持分だけを売却する
• ほかの共有者に、自分の持分を売却する
• 不動産を分筆し、単独名義にしてから売却する
• 「リースバック」を利用する

それぞれの内容について、ご説明します。

1.共有持分権者全員の同意を得て、不動産をすべて売却する

複数人で共有している不動産を、一人だけの判断で売却することはできません。
しかし、共有持分権者全員の同意を得られれば、すべてを売却することが可能です。
相続した不動産を売却して、分割したい場合などに、よく選ばれる方法です

2.自分の持分だけを売却する

はっきりと分割できる土地については、自分の持分だけを売却することは可能です。
ただし、区切られた土地は活用しにくいことから、なかなか買い手がつかない可能性があるでしょう。

3.ほかの共有者に、自分の持分を売却する

ほかの共有者との話し合いをおこない、自分の持分を買い取ってもらう方法もあります。
所有面積が増えるため、買い取るほうにとってもプラスになるかもしれません。

4.不動産を分筆し、単独名義にしてから売却する

不動産が土地の場合は、分筆して「所有権移転登記」をおこない、単独名義にするのも方法の一つです。
単独名義であれば、自分だけの判断で自由に売却することができます。
ただし、登記費用や、明確に土地を分けるための測量には費用がかかることを頭に入れておきましょう。

5.「リースバック」を利用する

不動産会社に売却したのち、改めて賃貸契約を結ぶことで、不動産にそのまま住み続けられる「リースバック」という仕組みがあります。
退去するためにかかる費用を抑えられるだけでなく、売却後も住み慣れた家で生活できる点が大きなメリットです。
また、将来的に買い戻すことも可能です。
「住み慣れた家を離れたくない」と、売却に消極的な共有者がいる場合は、このリースバックを提案してみてはいかがでしょうか。
ここまで、共有名義の不動産を売却する方法をご紹介してきましたが、単独名義の場合と比較すると、複雑で難しく感じるかもしれません。
手順を踏んで、スムーズに売却を進めていくためには、不動産会社のサポートが必要です。
まずは不動産会社に査定を依頼し、どのように売却を進めていくと良いのかなど、相談することから始めましょう。
弊社は、査定や売却のご相談を無料で承っております。
共有名義の不動産についても、ぜひお気軽にお問い合わせください。

共有名義の不動産を売却する際の注意点

それでは最後に、共有名義の不動産の売却をおこなううえで、知っておくべき注意点についてご説明します。

注意点1.共有者を明確にする

共有名義の不動産を売却する場合、法務局で登記事項証明書を入手して、共有者を明確にしておきましょう。
この確認を怠ると、売却の話を進めたあとで別の共有者が現れた場合、トラブルになる可能性があるため、注意しましょう。

注意点2.分筆する際は土地の形に注意する

土地を分筆する場合、すべての共有者にとって、活用しやすい土地になるように分筆することが、難しいケースもあります。
それぞれが土地をどのように使うのかを話し合い、全員が納得したうえで分筆をおこなうようにしましょう。

注意点3.売却金額の最低ラインを決めておく

売却にあたって、代表者が、不動産会社とのやりとりや、買主との交渉をおこなうことになるでしょう。
たとえば、値下げを求められた際に、全員の承諾を得なければ値下げができず、なかなか売却が進まないケースがあります。
売却するかどうかの話し合いをする際には、いくらまでなら売却しても良いか、売却価格の最低ラインを決めておくようにしましょう。

注意点4.余裕を持った売却スケジュールを立てる

共有名義の不動産を売却する際は、共有者の確定と全員の同意、分筆するための測量や所有権移転登記など、通常の不動産売却よりも時間がかかります。
通常の場合でも、不動産売却には3か月から6か月ほどかかるのが一般的なので、早く売却して現金化したいという場合は、余裕を持った売却スケジュールを立てましょう。

注意点5.不動産の専門家に相談しながら進める

たとえば、共有者が亡くなった場合、その方の持分は相続の対象になります。
共有者同士の話し合いに時間がかかったり、売却が長引いたりすると、相続が発生して新たな共有者が増える場合があります。
共有名義のことや相続に関することなど、専門的な知識や手続きが必要になるため、不動産全般について相談できる不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ

不動産の共有名義とは、一つの不動産の所有権を、複数人で共有している状態のことです。
このような不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要なので、どのような方法で売却すると良いのか、ほかの共有者としっかり話し合い、納得したうえで検討しましょう。
また、通常の不動産売却と比較すると、手続きが複雑で時間がかかる場合もあるため、不動産会社のサポートを受けながら、手順を踏んで進めていくことが大切です。
弊社は、専門的な知識を持つ経験豊富なスタッフが、お客様のご希望に沿った販売方法をご提案しています。
共有名義の不動産の売却についてもサポートしますので、北区を中心にさいたま市で不動産売却をご検討の際は、ぜひ「株式会社ハウスマスター」にお任せください。