事故物件の告知義務違反とは？違反するリスクと売却のコツも解説 | さいたま市北区の不動産売却「株式会社ハウスマスター」- お知らせ情報

事故物件を売りたいけれど、告知義務違反などの聞きなれない言葉に不安になったり、どうやったらうまく売却できるのか悩んだりするでしょう。
スムーズに売却するためにも、告知義務の違反やリスクについて知っておくことが大切です。
今回は告知義務違反とは何かだけではなく、リスクも含め売却する方法について解説します。

事故物件の告知義務違反とは？

事故物件とは、自殺や他殺、孤独死などがあった心理的瑕疵物件のことを言います。
2021年10月8日の国土交通省の心理的瑕疵の取り扱いについてのガイドラインで、明確な基準が設けられました。
事故物件の売却は、買主への告知義務があり、期間中に告知せずに契約を進めると告知義務違反に問われます。
違反すると契約解除や損害賠償請求されるので注意が必要です。
ガイドラインが設けられる前は、取引相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合のみでした。
しかし、現在は建物内に限らず、一戸建ての庭などやマンションの共用部分も対象となります。
義務の期間は賃貸物件なら3年間ですが、売買の場合は無制限なので、事故物件を売るのはどれだけ時間が経っても難しいのが実情です。

事故物件における告知義務違反のリスク

2020年4月の民法改正により、買主が契約内容と物件が一致していないと売主に契約不適合を追求できる権利が制定されました。
つまり、告知義務に違反すると買主に引き渡しから2年間は、一般的に3つのリスクを追求されます。
1つ目は、売買契約の解除です。
2つ目は、損害賠償請求で、売買金額が多額のため損害賠償の額も高くなるでしょう。
また、係争等に発展した場合は、裁判費用の負担や弁護士との話し合いの時間確保など売主にとってマイナスなことばかりです。
3つ目は、転居に掛かる費用を請求されます。
引っ越し代など転居時に掛かる費用以外にも、中古物件購入時に発生する仲介手数料なども請求される可能性があるでしょう。
契約不適合に該当する事実を隠しリスクを冒すよりも、買主にきちんと義務を果たすことが重要です。

告知義務違反をせずに事故物件を売却する方法

スムーズに売買成立するためにも、事故物件の心理的印象を良くしましょう。
通常のクリーニング業者ではなく、特殊清掃の専門業者に依頼します。
特殊清掃でも原状回復が難しい場合は、リフォームをするしかありません。
しかし、床や壁を全面張り替えるなどが必要で、工事期間が長く費用も多額になるので、リフォームは最終手段でしょう。
一刻も早く売却したい場合は、訳あり物件専門の業者に買取してもらうのも1つの方法です。
他には、価格を少し高く設定し、買主と価格交渉に入ったら値引きする方法や不動産会社に買い上げてもらう方法もあります。
事故物件のイメージを払拭するために、建物を壊して更地にし、一定期間駐車場として貸し出すのもおすすめです。

まとめ

事故物件を隠したい気持ちが強くても、売主は告知義務を果たす必要があります。
違反した際のリスクを負うよりも、心理的瑕疵を隠さず買主へ正直に伝えましょう。
また、特殊清掃やリフォームなどをおこない、心理的印象を良くすることも大切です。
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